底價符預期 投地氣氛料一般

  今次政府推出兩幅氹仔市中心土地拍賣。有地產業者表示,兩幅土地的底價符合市場預期及接受範圍,預計落成、開賣後有“水位”。目前賣地未必是最好時機,但相信政府對土地有信心、有把握才會賣地,料有實力的中資機構會參與。另有地產業者認為,如每呎樓面成交價超出四千元,未來開售定價有一定壓力。故預計發展商偏向保守出價,成交價略高於底價。

    呎價萬元有水位

    有地產業者表示,兩幅土地底價分別為11.36億元及7.77億元,每呎樓面地價逾3,000元、2,200元,兩幅土地綜合計算逾2,600元,符合市場預期,也屬可接受範圍,預計會有發展商會參與競投,但競爭氣氛不會太熱烈。因本澳樓市氣氛低迷,有人減價出售物業,但欠缺買家承接,反映市場信心不足,短期不看好樓市。

    土地拍賣到樓宇落成,最快要四至五年,屆時樓市氣氛或好轉,否則樓市低迷市況持續多四至五年,相信居民消費力及信心將進一步下挫,本澳經濟將出現問題。按照目前賣地底價,加上1,500-2,000元的溢價金,以及超過3,000元的利息支出、建築成本等,呎價9,000-10,000萬元左右已有“水位”。假設四至五年後市場環境、樓市氣氛好轉,但樓市調控措施不變,欠缺投資者支持下,如呎價1萬元也算進取。

    冀樓策可收可放

    現時樓市與十多年前賣地、樓價急升情況不同,經歷疫情三年,加上利息開支增加,居民供樓負擔加重,拖欠比率持續上升,基本上一八、一九年入市的買家全部蝕錢,倘樓價再跌1成,將出現大批負資產,對經濟復甦、提振消費帶來更大阻力。因此希望政府除賣地,可適當調整樓市政策,提升政策靈活性,因應市況變化“可收可放”,讓市場增加信心、看見前景。

    另有地產業者表示,今年以來,發展商加大優惠力度銷售樓花貨尾單位,平均呎價普遍8,000-9,000元,細單位呎價接近1萬元。近年市場氣氛低迷,倘樓市政策、市場環境沒有改變,相信呎價1萬元已是目前“天花板”。未來樓價大升機會有限,最多平穩向上。

    如每呎樓面成交地價超過4,000元,加上溢價金、建築成本等各項開支,呎價已接近1萬元,略為超出市場接受範圍,故預計市場出價偏向保守,為潛在利潤留下空間。

資料來源:澳門日報

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